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协议换爱漫画在线看,日漫在线免费看作者|猫哥来源|大猫财经烂尾楼业主们放手一搏,终于有一些停贷的楼盘开始复工了。听起来很像好消息,但是停贷的“根儿”却仍然没有解决,某券商对停贷事件做了估算:行业的停工面积大约5亿㎡,按1万/㎡的价格来

房地产的一大毒瘤?用你的钱盖你的房,还烂尾了

原标题:房地产的还烂尾了一大毒瘤?用你的钱盖你的房,还烂尾了

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

烂尾楼业主们放手一搏,房地房终于有一些停贷的大毒的钱楼盘开始复工了。

听起来很像好消息,瘤用但是还烂尾了停贷的“根儿”却仍然没有解决,某券商对停贷事件做了估算:行业的房地房亲子餐厅的妈妈们漫画免费停工面积大约5亿㎡,按1万/㎡的大毒的钱价格来测算,对应资产价值5万亿,瘤用按60%的还烂尾了首付计算,涉及2万亿的房地房按揭。

风险大不大?看各方表态,大毒的钱“不大”。瘤用

监管说,还烂尾了“引导金融机构市场化参与风险处置”,房地房地方说,大毒的钱“保交楼、保民生、保稳定”,银行则是晒出了各自账单说,“风险总体可控”。

接下来,银行也强势表态,这些停贷的业主们还是得还贷的,因为他们头上还有一把叫做“征信”的刀。

但停贷的业主们既然敢停,就肯定不在乎什么征信了,而其他被点燃怒火的家庭教师漫画漫画全彩在线阅读人们,开始把这事儿往“根儿”上刨了,祸首直指预售制,任泽平更是大声疾呼“是时候取消商品房预售制了”。

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对于预售制,争议也不小:

赞成取消的人认为,预售制对于购房者不公,用你得钱盖你的房,还动不动就烂尾了,那这钱去哪了?“以后一手交钱一手交房,天经地义”。

不过也有反对的,认为“预售制是全世界通行并且合理的,如果取消预售制,房企资金压力更大,房价会进一步上涨,更加不利于购房者。”

预售制该不该取消?

最近,又有风声传出来,某一线城市的住建局内部已经在开会,探讨实行现房销售的可能性,房协也想组织开发商讨论,但是大部分都不愿意多谈。

毕竟,预售制已经在中国内地存在了28年。

1953年6月,有一家“霍兴业堂置业有限公司”在香港注册成立了。韩漫美丽新世界

老板是霍英东和妻子吕燕妮,他们正式从航运跨界到了房地产,那时恰逢香港人口激增,商业蓬勃,房地产市场很火爆,霍兴业堂成为了霍家地产的大本营,第一笔生意就是铜锣湾的使馆大厦,打响了头炮。

然后他们从嘉道理家族买下了众坊街道东莞街的地块,准备盖100多栋住宅。

但是吧,盖楼需要钱,公众买楼也需要钱,以前整栋卖,后来他分层卖,但是分层还是门槛太高,一下拿不出来那么多钱,有买卖才有房地产的兴旺,咋调动大家买楼呢?

于是在房子开始盖之前,他就派发售楼说明书,告诉大家虽然房子我还没开始盖,但是我已经准备卖楼了,但是我也不让你一次性付清,而是分期:

第一期先交订金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

这就是成了中国最早的分期付款和“卖楼花”。

这个创举真的是震动香港,地产商们很快就学会了,看中里面机会的黄牛们,也是开闻风而动,低买高卖,赚了不少,“卖楼花”风靡香港,“整个香港仿佛疯狂了似的,普罗大众卷进了房地产的旋风里”。

1988年,海南也学会了香港这一套,“卖楼花”也开始成为海南特产,并向两广扩散,现在的不少地产大佬,都曾在海南玩过这个游戏,但是很快,房地产泡沫破裂,这场游戏奠定了海南“天涯海角烂尾楼”的场景。

在霍家“卖楼花”创制后的40后,也是海南房地产泡沫破裂的1年之后,1994年,《城市房地产管理法》通过,预售正式制度化。

在香港火爆,进入内地市场后,自然也是大受欢迎,别说,预售也确实能达到四方共赢:

  • 对开发商而言,能解决缺钱的问题,因为预售能够回笼资金,是高周转的重要一环;
  • 对于购房者而言,期房的价格相对现房低,购房压力能小很多;
  • 对于银行来讲,业主的贷款背后是高额收益,房贷是银行的主要利润来源之一;
  • 而对于国家发展而言,对城镇化的推进作用,贡献不可磨灭。

当然,最开心的就是开发商,因为很像是一场“空手套白狼”游戏:

2013年,王健林成为了中国首富,大家对万达的扩张“看不懂”,王健林就给大家来了一个释疑,资金链中最重要的一环就是“预售资金”:

一个项目,自有资金占总投资的20%-30%,因为拿地的部分是一定得自己掏钱的,但是买完地办完四证,就可以向银行贷款了,自有+银行贷款能占到总投资的50%,这部分钱可以支撑建设到可以销售的程度,然后剩下的50%的钱,就来自预售。

销售的钱到手,支持把这个楼完全盖完,最后到竣工的时候一算账,销售产生的利润差不多接近甚至等于这个物业的总造价,这样就不需要增加更多的贷款,可以发展的非常快。

可以说,中国房地产市场的狂飙突进,预售制起到了相当大的作用,目前市面上90%以上的新房,都是预售的。

这种模式真的能一直玩的转吗?

还真不是,老王也说了,这种高杠杆的模式有一个前提,就是取决于房地产市场前景和发展趋势,“如果10到15年,中国房地产还能够保持一个匀速或是保持现在规模往上走,这个模式是没有问题的”。

现在,这个模式显然已经有点玩不转了。

预售资金给房企加杠杆,已经成为了行业毒瘤,加杠杆的代价不用自己付,房贷的成本是业主自己背的,而银行在做这笔房贷的时候,也尽可能把自己摘出去,只负责放贷收息,对烂尾房负责的概率微乎其微。

预售是烂尾停贷的根儿吗?

这问题就复杂了,按说上面有规章地方有细则,如果都认真落实也就不会有烂尾事情,但是现实并非如此。

一般来说,卖房的前提是拿到预售证,而拿到预售证的条件包含“四证”在手,“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,然后就申请预售了,当然也有的地方规定,多层建筑要完成主体结构的三分之一以上,高层建筑要完成地面以下主体工程。

但是监管部门对银行的要求是:只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

问题来了,不封顶是可以预售的,但不封顶就不能贷款,冲突下咋执行的,大家肯定都知道了。

而且预售还有一个规定,那就是“预售款必须用于相关的工程建设”,而且会有一个监管账户来管理这些预售款的,开发商对于预售款的支取要严格管理。

按说用预售账户里面的钱就能完成后续建设的,咋就烂尾了呢?说白了,就是钱被挪用了。

要求与实际操作之间,差的就不是一星半点。

这么多年了,这都成了行业“潜规则”了,相关方都是睁一只眼闭一只眼。

而且,在地方调控的时候,监管账户的松紧都是可以调的。

比如,今年4月份,救市还是就房企的选择中,是倾向于救房企的,所以政策向房企倾斜,地方“优化商品房预售资金监管”:不再要求购房款全额缴存监管账户、商品房预售重点监管资金比例从40%调到30%、账户可特例支取、支持企业使用银行在途按揭款资金顶抵监管额度……

总之,一旦开了口子,那么房企的手就很难收回来,那么预售资金的监管就很难落到实处,年景好的时候都做不到,何况现在,这也是老百姓呼唤取消预售的根本原因。

但这事,实在是有点难。

实践过吗?有先例的。

2016年,苏州曾为“引导土地出让理性竞争”,为预售设置条件,做过现售;深圳也曾在2016年拿出地块,来做现售试点;2017年的杭州,曾经在土拍阶段就曾附加过“现售条款”。

但是,试点并不算成功,障碍之一,就是导致“房价大涨”。

深圳的现售地块成了地王,苏州那几年房价涨的厉害,杭州嘛,更不用说了,房价也是被暴力拉升,所以后来也就没人提这事儿了。

“现售是趋势”,算是一个共识,广州房协曾就预售制的去留发过文,有关部门都曾对预售制风险发话,“建议逐步取消”,但是后来用“征求意见”和“情况不属实”搪塞过去了,现售又成了黑不提白不提的事儿了。

2020年,海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,不仅通知上了网,海南省还专门召开了一场新闻发布会来介绍这则通知:

“其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制,并创新提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等”。

海南搞现售有啥好经验可以推广吗?现在还不好说,但是,海南之后再无一省份,敢把全面现售落地。

那取消的阻力在哪儿呢?

开发商肯定第一个不愿意,预售的杠杆取消了,对于高峰期的房企都影响很大,就别说现在的低谷期了,如果真的取消,那么可能很多房企会加速死亡;

地方上推行的意愿也不是很大,现在在财政收入日渐减少的情况下,对于土地财政的冲击,不是一星半点;

银行也不愿意,当居民的房贷转成开发商的开发贷,意味着当初业主们身上的风险转嫁到银行身上,当银行的风险从20-30%变成70%-80%的时候,结果就可想而知了。

所以,这事的结局会咋样呢?说说就好了,还想咋滴?

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